行业点评
本周A股地产、物业板块有所下跌，港股地产上涨。本周（10.28-11.3）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第14。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-1.8%。
本周济南、合肥开展取消地价上限后的首次土拍，带动整体成交溢价率大幅上升。本周（10.28-11.3）全国300城宅地成交建面933万㎡，单周环比-31%，单周同比-53%，平均溢价率33%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面30221万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售终结国庆后连续三周环比上升的趋势，同环比均下降。本周（10.28-11.3）35个城市商品房成交合计387万平米，周环比-5%，周同比-15%。其中：一线城市周环比-16%，周同比-18%；二线城市周环比-0.5%，周同比-9%；三四线城市周环比-13%，周同比-57%。
本周二手房成交环比下降同比上升，韧性较一手房更强。本周（10.28-11.3）15个城市二手房成交合计194万平米，周环比-2%，周同比+17%。其中：一线城市周环比-7%，周同比-2%；二线城市周环比-6%，周同比+19%；三四线城市周环比+97%，周同比+89%。
中央金融工作会议首提健全房地产企业主体监管制度。中央金融工作会议指出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。其中首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，表明政府将加快建设房企的监管制度，明确监管主体、监管对象、监管内容，严防抽调预售资金落实保交付。“完善房地产金融宏观审慎管理”意在防止发生系统性风险对金融系统造成冲击，预计将对市场过热时期出台的 “三道红线”等相关参数进行调整，适度支持房企资产负债表修复。当前房企违约仍在持续，信用危机蔓延到混合所有制房企，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”旨在将自“金融16条”以来所提出的对国有、混合、民营各背景的房企一视同仁，把支持民营房企融资落实到位。
“银十”销售持续承压，累计同比跌幅继续扩大。根据克而瑞，2023年1-10月百强房企全口径销售51003亿元，累计同比-14%，较1-9月跌幅扩大1.6pct；10月单月全口径销售4437亿元，环比+0.4%，同比-28%。房企分化延续，1-10月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-9%、-12%、-23%和-21%。房企累计同比增速持续收窄，TOP20房企中仅A房企、越秀、建发累计同比增速在20%以上，地方国企表现更为亮眼。10月单月前20房企中仅万科、华润、绿地10月单月同比增速为正。
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投资建议
中央金融工作会议明确完善房地产金融宏观审慎管理，防范房地产金融风险，预计融资端将有所放松；10月销售累计同比跌幅仍在扩大，需求端支持性政策亦将不断落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
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