营改增后土地增值税如何征管？

由于营改增后增值税与营业税计税原理不同，即增值税属于价外税而营业税属于价内税,导致收入、成本、税金的确认也不同。围绕营改增带来的这些变化，自2016年5月1日全面实施营改增后，有关部门进一步针对土地增值税若干征管问题进行了明确，做好营改增后土地增值税征收管理工作，以明确土地增值税清算中收入的确认、扣除项目的确定等一些细节问题。

其主要内容包括土地增值税应税收入确认,视同销售房地产的土地增值税应税收入确认,与转让房地产有关的税金扣除问题、建筑安装工程费支出的发票确认问题、土地增值税清算的计算问题以及旧房转让时的扣除计算问题。

一、土地增值税应税收入的确认及预征税款的依据：不管是房地产企业还是非房地产企业，土地增值税应税收入都是不含税收入。房地产开发企业预交土地增值税的计税依据为“预收款-应预缴增值税税款”的差额。

增值税计税依据=预收账款÷(1+税率或征收率);

土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款。

二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题：纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定执行。

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三、与转让房地产有关的税金扣除问题：计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;营改增后，城建税、教育费附加的扣除：

四、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题：发票的备注栏中必须注明建筑服务发生地名称及项目名称。

五、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题：

房地产的老项目经历了营改增的前后，其收入=营改增前取得的收入+营改增后取得的不含增值税的收入

与转让房地产有关的税金=营改增之前的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

六、关于旧房转让时的扣除计算问题：，如果原购房发票抵扣过进项税，其转让旧房时，加计扣除5%的基数是不包含增值税的;如果原购房发票是增值税普通发票，没有抵扣过进项税，其转让旧房时，加计扣除基数是包含增值税的，即价税合计金额。

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