广州5号线东延线，厉害在哪？

最近，广州地铁5号线的部分列车，线路图悄然更新。

往东的终点站，从文冲站变成了黄埔新港。

这意味着5号线东延线，有可能如大家所期待的，在年底开通。

但这条新线路，期待值在哪？厉害在什么地方？对于楼市，又有什么直接影响？

所以，我们这段时间，跑了一趟5号线东延线线路所覆盖的区域。

01

有别于绝大多数的其他地铁线路，地铁五号线东延段全部位于黄埔区内。

从既有地铁五号线文冲站向东延伸，设双沙、庙头、夏园、保盈大道、夏港和黄埔新港6座车站（不含原有的文冲站）。

途经文船生活区、庙头村、夏园村、黄埔开发区。

所以，其最直接的意义，还是来自于出行的需求。

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黄埔新港周边住宅小区实拍

这其中途经的不少站点，居住和就业的人口不低，是黄埔人口的主要承载点。

实地跑了下来，我们的理解是，虽然部分板块已有地铁13号线途经，但很多站点周边，对地铁的需求还是非常迫切的。

因为所经过的区域，不仅是成熟的老区（如开发区西区），或是城市更新重点区域，还有汇聚大量人口的超大社区。

当然，需求更大的，还是原本没有地铁的西区板块。

黄埔新港周边住宅小区实拍

在这样的基本面上，五号线东延段会承载规划片区大密度人口的交通出行，满足了沿线人口的通勤。

换言之，这是一条重要的「人口大线」。

此次调研，讲一个我们的地铁通勤感受：

老黄埔板块，对于地铁的出行依赖性非常强，当下上班期间的老黄埔几个站点，通勤人数已经不少。

未来五号线东延段开通后，整条线路的客运强度，会再上一个档次。

有住在老黄埔的朋友就直言，估计以后上班时间在文冲上班挤上五号线的难度会大大加大。

02

除此之外，五号线东延段，还有没有更为重要的意义？

有两点。

其一，提升开发区西区的公共出行能力，助力板块的发展能级。

从整体来看，五号线东延段的站点均位于老黄埔，绝大部分位于开发区西区，尤其是保盈大道、夏港和黄埔新港这几个站点。

开发区西区，大家可能了解不多，但其位置，极为优越。

广州开发区西区的区位与地理格局（来源：广州黄埔发布）

西区，处在珠江和东江交汇处的“黄金三角”地带，正处在广州“一廊一带”的战略交汇点上。

拥有两江六岸、通江达海的地理优势，与东莞麻涌、番禺化龙一江之隔，东部是广州东部枢纽，西部是正在规划建设的广州海丝城。

我们实地跑了整个开发区西区，整体的出行条件不算突出，确实需要这么一条线路。

当然，东延段的开通，表面看自然是有助于实现黄埔开发区西区与中心城区快速联系。

但往里再挖多一层，远不于此。

开发区西区实拍

我们都知道，相比黄埔的其他区域，开发商西区最早扛起了黄埔的发展重任。

1984年12月28日，广州经济技术开发区奠基。西区这片面积9.6平方公里的热土，扛起了首批国家级开发区的探索重担。

但也确实衰落于时代的浪潮：

产业总值下滑、后劲不足、土地利用效率不高、空间品质有待提升……

要振兴，就需要在产业、交通等维度进行提升和优化。

将西区纳入广州海丝城规划，出台“西区振兴”计划，便是关键手段。

而五号线东延段，就是开发区西区振兴的重要措施之一。

其二，在城市空间上，五号线东延段有延伸的前瞻性。

开通后，五号线东延段，连同此前已经开通的五号线，会形成一条贯穿广州，连接交界城市的大动脉线路。

如果将两端的想象空间都补上，届时，就会形成这样的局面：

在广州，贯穿广州荔湾、越秀、天河、黄埔四区，一侧去佛山，另一侧则通达东莞。

这些节点串联起来，再加上换乘线路，会形成更好的虹吸互动，形成「长臂」效应。

我们常常说，在社会地理学上，有一个广受推崇的理论叫做“盆地效应”。

意思是当区域的发展潜力和社会自然资源达到一定吸引力时，就会有源源不断地流动人口愿意留在这里，产生庞大的集聚效应。

打通城市之间的交通阻隔后，就有更大的可塑性。

这种想象空间并非没有可能，毕竟黄埔新港站已经预留继续向东延伸与东莞地铁换乘的条件。

只是星辰大海，还需要时间。

03

当然，从楼市角度来看，可能很多人会问，是不是以为沿线板块房价要涨了？

我们得泼下冷水。

如果更为聚焦到五号线东延段，其实会看到，沿线的住宅新房项目并不多。

更为受益的，是庙头地铁站和夏园地铁站的周边项目。

对于这些项目业主来说，地铁的开通，可以为他们提供更多的交通出行方式。

五号线东延段沿线新房实拍

五号线东延段沿线新房实拍

其次，对于广州这样的一线城市而言，地铁只是购房维度之一，不是唯一。

例如，以前的城市规划对于地铁的理解相对简单，只要开通地铁，就能够迅速提升区域的辐射力和吸收力。

但现在来看，在广州多区已经陆续覆盖地铁的情况下，我们需要看到新的变化。

要记住，地铁的引入，只是区域发展的一部分，并不能成为唯一的变量。

只有结合地铁站铺排更多城市资源等其他维度因素，才能彻底激发活力。

另外，线路的开通，并不意味着马上就能够兑现更大的价值。

比如出行便利能够立马提升，隐性利好的等待周期会更长。

从这一点来看，冲着板块价值和更大变量二区的买家，等待的时间成本和折旧成本是需要考虑的。

这两点，是我们把地铁规划图切换成购房地图时，需要注意的点之一。