观点指数 中海百亿再拿地，年内一线拓储已斥资630亿元报告期内前50房企新增土地建筑面积6311万平方米，同比减少28.6%。10月新增全口径土地储备最高的企业为中海地产，其次为保利发展和华润置地，分别新增206.7、88.3和79.6万平方米。据观点指数统计，截至10月，中海在一线城市全口径拿地金额近630亿元，占拿地总金额的59.5%。
供应量升价减，土地限价松动 期内一二三线城市供应住宅用地1305宗，供应土地规划建筑面积8488万平方米，环比上升5.4%，同比下降16%，供应土地起始楼面价3412元/平方米，环比下降35.1%，同比上升2.9%。
成交回升，国企城投“包场”本月国企招拍挂拿地位居前列，从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为39.2%、49.4%、10.4%和1.1%。
一线城市旧改活跃，广州探索房票安置据不完全统计，截至10月14日，超过20家企业在城市更新业务上有新动态，包含规划调整、实施主体确认、规划公示、工程进度更新等。近日审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》指出，通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率。
中海百亿再拿地，年内一线拓储已斥资630亿元
观点指数发布的“1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积6311万平方米，同比减少28.6%。
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其中，保利发展、中海地产、万科新增全口径土地储备分别为750.1万、564.2万以及542.2万平方米，处于领先地位。
单月来看，10月新增全口径土地储备最高的企业为中海地产，其次为保利发展和华润置地，分别新增206.7、88.3和79.6万平方米。
从权益拿地金额来看，10月土地投资力度最大的房企为中海地产，对应拿地支出为362.9亿元，其中金额最高的地块为上海徐汇区龙华街道地块，成交价240.16亿元，地块总建面101.08万平方米，由中海与龙华建设联合竞得。该地块是年内上海出让的总价最高的宅地，在上海宅地成交历史中总价仅次于徐汇区黄浦江南延伸段地块（310.5亿元）。
今年6月、9月、10月，中海分别在深圳、广州、上海竞得地价超百亿元的地块，补仓一线城市的决心较为强烈。据观点指数统计，截至10月，中海在一线城市的全口径拿地金额接近630亿元，占拿地总金额的59.5%。
供应量升价减，土地限价松动
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观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量4161宗；供应土地规划建筑面积23282万平方米，环比下降5.6%，同比下降13.6%；供应土地起始楼面价1667元/平方米，环比下降19.8%，同比下降2.8%。
数据来源：Wind、观点指数整理
住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地1305宗，环比增加70宗，同比减少61宗；供应土地规划建筑面积8488万平方米，环比上升5.4%，同比下降16%；供应土地起始楼面价3412元/平方米，环比下降35.1%，同比上升2.9%。
数据来源：Wind、观点指数整理
分城市能级来看，北京预挂牌3宗地，其中10月20日公告的昌平区沙河镇地块和大兴机场临空经济区地块已正式挂牌。此外，大兴新城西片区一期A组团0007地块与门头沟0114地块亦将在近期出让。
10月27日，上海市发布今年第四批拟出让住宅用地清单信息，共15宗地，分布在全市11个区，至少分两轮进行出让。
11月3日，上海四批次宅地供应首轮8宗地块挂牌，总出让面积28.75万平方米，总建筑面积74.51万平方米，总起价139.7亿元，涉及普陀、奉贤、临港、虹口、杨浦六区，其中虹口区江湾镇地块和杨浦区平凉社区2宗地块采取招挂复合方式出让，其余地块则采取现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的线下出让方式。
报告期内广州无宅地挂牌，根据广州自规局11月10日发布的2023年第四批拟供商品住宅用地项目清单，2024年2月10日前，广州或挂牌出让18宗宅地，总用地面积150.94公顷，总建筑面积270.47万平方米，包含7宗中心四区地块，2宗近郊区域地块和9宗远郊区域地块。
深圳第三批供地计划出让3幅地块，总用地面积6.12公顷，总建筑面积28.44万平方米，或于2024年1月27日前正式发布挂牌公告。
此外，近期苏州、成都、东莞、厦门、南昌等多地取消了土地竞拍的上限价格，一线城市则暂未有实行这一制度的表态，近日，北京市规自委表示，“取消地价上限”为不实消息，将坚决贯彻党中央、国务院决策部署，坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，继续坚持“房地联动”，确保首都房地产市场平稳健康发展。
报告期内，二线城市供应住宅用地258宗，供应土地规划建筑面积2086万平方米，环比上升10.3%，同比下降6.7%；供应土地起始楼面价5302元/平方米，环比下降26.9%，同比上升8.3%。
福州、苏州、南京、成都是报告期内的主要供地城市，其中福州分别于10月20日、28日发布第五、六批次土地出让公告，共包括17宗涉宅地，总建筑面积149.8万平方米，总起拍价191.26亿元。值得注意的是，在此之前福州仅挂牌了13宗涉宅地，供地规模在时间分布上更集中于年末。
报告期内，三线城市供应住宅用地1044宗，供应土地规划建筑面积6367万平方米，环比上升13.7%，同比下降18.4%；供应起始楼面价2705元/平方米，环比下降12.4%，同比上升2.1%。
整体来看，一些土地市场较为疲软的城市在近期挂牌积极，加之政策层面土地限价松动，带动土地挂牌量上升。观点指数预计，11月土地供应规模仍将维持较高水平。
成交回升，国企城投“包场”
据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量3533宗；成交土地规划建筑面积19900万平方米，环比上升48.5%，同比下降12.6%；成交总价4087亿元，环比上升49.6%，同比下降8.4%；成交楼面均价2054元/平方米，环比上升0.7%，同比上升4.7%。
数据来源：Wind、观点指数整理
住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地942宗，成交土地规划建筑面积6161万平方米，环比上升71.4%，同比下降23.5%；成交总价3269亿元，环比上升47.7%，同比下降8.6%；成交楼面均价5306元/平方米，环比下降13.8%，同比上升19.5%；平均溢价率3.32%。
分城市能级来看，一线城市北京成交7宗地，总建筑面积69.96万平方米，成交总价237.3亿元，平均溢价率9.24%，竞得人以国企为主。
上海三批次供地第二轮成交17宗地，总建筑面积244.4万平方米，成交总价675.7亿元，平均溢价率3.56%，竞得人均为国企或本地城投。
广州成交5宗地块，总建筑面积99.75万平方米，成交总价107.5亿元，仅1宗地摇号成交，其余均底价成交，竞得人为国企或本地城投。
从参与土地竞拍的主体来看，中铁建、中建系、中交、中国中铁等建筑类国企，以及主业为房地产开发的国企如保利发展等，是目前拿地的中坚力量，而民企的存在感则继续削弱。
二线城市住宅用地成交量升价减，期内主力土地成交城市包括南京、苏州、西安等。其中，苏州年内第六批供地成交11宗地，1宗触顶摇号，2宗溢价成交，8宗底价成交，平均溢价率5.78%。狮山商务创新区摇号地块由南京耀方置业有限公司摘得，同区位另一宗地则由中海溢价9.74%竞得。
三线城市住宅用地成交规模环比有较大幅度上升，10月成交建筑面积约4197万平方米。报告期内主要土地成交城市包括徐州、常德、潍坊、荆州等。
数据来源：观点指数整理
观点指数统计10月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月国企招拍挂拿地位居前列，从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为39.2%、49.4%、10.4%和1.1%。
一线城市旧改活跃，广州探索房票安置
城市更新方面，据不完全统计，截至10月14日，超过20家企业在城市更新业务上有新动态，包含规划调整、实施主体确认、规划公示、工程进度更新等。
11月10日，住房城乡建设部办公厅印发《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》，列出27项实施城市更新行动可复制经验的具体做法。
在融资方面，河北省唐山市安排专项资金对城市更新给予支持、山东省烟台市争取政府专项债支持城市更新、江苏省苏州市争取中长期低息贷款支持古城保护、陕西省西安市设立城市更新基金等做法受到肯定。
另外，近日审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》指出，至2035年拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）、旧城混合改造项目15个。
上述规划还提出，优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置。
据统计，郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等超过30个城市开始实行房票安置政策，但实施细则仍待完善，实施效果亦需要进一步观察。
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