西安正在消失的低价板块还能买吗？

你知道世界最高峰是珠穆朗玛峰，但未必知道最低峰是哪个，就像提到西安价格最高板块，高新、曲江你能脱口而出，但价格最低板块在哪里，你知道吗？

上一期我们梳理了西安“顶流”板块，今天我们来看看，在西安房价一路上涨趋势之下，那些逐渐消失的低价板块，是否还值得购买。

西安10月商品住宅最新销售价格，大西安为18672元/㎡，主城区则是高达2万元。外围的价格基本都是低于1.8万元，这个毫无悬念。我们更关注的是作为刚需，如果想要在主城区置业，哪些板块价格是低于1.8万元的。

01低价板块有哪些

西安主城资源稀缺，项目少，且多为改善，适合刚需进驻的板块更少。从上图我们可以看到，2023年1-10月，有在售数据的1.8万元以下板块主要集中在两个区域，一种是老城区，如价格最低的三个板块：康复路板块、辛家庙板块、丰禾路板块，另外一种是三环外的城市新区，如草滩板块、常宁新区板块、港务金融板块。

但是这些板块要么是一些老旧项目的延迟备案拉低了价格，要么就是个别单项目集中成交。主流的价格也是在1.5-1.6万之间，如果按100㎡的小三室来算，大概150万，首付30万可以入手。对于纯刚需客户来说，也不是个小数目。

而且，价格低，自然有低的原因，比如说，居住环境欠佳、配套不足、或者是老旧产品已过时，那么面对这么多的先天不足，你还能放心购买吗，这些板块还值得入手置业吗？

02 低价板块值得入手吗

首先，来看城市新区的板块

这些板块的共性是供货量充足，我们统计的31个有在售项目的低价板块中，供货量最大，楼盘最集中的为奥体中心板块、田家湾板块、港务金融板块，均是属于国际港务区、浐灞生态区，城市热点板块，配套、规划的兑现度也会比较高。这些板块都不是讨论值不值得买的问题，而是你能不能摇上号，能不能买的上？

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奥体中心板块，西安近两年最火爆的板块之一。全运会带动之下，配套快速落位，尤其是五大名校的相继落位，更是让区域项目成为“香饽饽”。目前整体均价约1.7万。

如今年热销的龙翔·奥城珑樾府，起步104平米的三室，价格1.5-1.7万。陆港海心湾起步107㎡三室，主力均价1.6-1.8万，中粮奥体壹号97-121㎡的三室均价不到1.5万。还有金地玖峯悦、陕建雲玥府等均价都在1.7万甚至更低。

同时奥体中心的土地成交量也比较大，且地价相对较低，也就是未来可能还有批量刚需产品入市。如今年下半年中铁建、华润、龙翔摘得的新地块也将陆续推出。虽然板块正逐步从刚需向改善过渡，但是按照目前的价格趋势，即便刚改、改善的整体定位下，也定有低价走量的刚需产品，或许可以捡漏。

田家湾板块，均价1.5-1.6万之间。这个板块算是浐灞相对发展比较早的板块了，临近浐河环境优势明显。随着早期开发项目御锦城、龙湖香醍等系列等大型社区的成熟入住，田家湾板块配套逐步完善。但目前在售项目价格还算比较低的，如今年新入市的龙湖砚玺台，金地清峯上，刚需、刚改的产品定位，价格基本都没有超过1.8万。

港务金融板块均价只有1.5万左右，但目前供求规模较小，今年主力热销的只有华润港悦城、华润润玺薹。但也是今年土地成交的热点板块，未来还将有新项目推出。

还有草滩板块，虽然位置相对偏远，配套欠缺，但随着高铁新城规划的延伸落地，区域面貌还是值得期待的。经发置业的新项目也是值得考虑的。

再次，看看老城区的板块

老城区板块最主要的是供货量不足。之所以价格低，要不是一些老旧项目的延迟备案拉低了价格。要么就是单一项目的销售代表了板块的价格。

康复路板块，不到1.3万的均价，但该板块仅有一个热销项目，中交长盈华府，刚需为主产品定位，户型面积最小的还有60多平两室。辛家庙板块均价1.3-1.4万，主要为陕建东元府的热销带动。

这些板块内整体配套能级并不高，老旧小区遍布，新的改造计划暂未落地，居住环境也一般。但即便如此，如果真是纯刚需，捡漏还是可以的，毕竟基础设施配套还是比较完善的。

除此之外，土门、徐家湾、丰禾路、幸福林带等虽然未来项目大概率是刚改为主的产品定位。不过受制于短期内周边居住环境、圈层，配套能级不足等原因，肯定还会有小面积低价产品适合普通刚需置业者。等到新的规划改造落地，片区面貌升级，房价估计也要“升级”。

结语

综合以上分析， 如果想要短期内居住环境好，综合性价比高，奥体中心、田家湾板块是首选。

如果想要成熟地段，交通便利，三环内的徐家湾、幸福林带、土门等板块都可以关注。

如果单纯只是想要价格低，草滩、常宁新区或许可以试试。

这些低价板块中具体有哪些项目，销售，产品如何，下期我们接着聊！

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文章来源:克而瑞